金山新盘分析——大名城•紫金九号

拍地详情：2020年2月名城地产以24.6亿的价格竞得宗地2020-11号（仓山金山绿轴旧改项目二）地块，成交楼面价约为22253.88元/平，溢价率30.9%。出让面积44217平（约66.33亩），容积率2.5，土地用途为住宅、商服用地。其中商业建筑面积不得少于11000平米，不超过12000平米，建筑限高80米以下，18米以上。

社区

大名城•紫金九号（备案名：凯邦公馆）

效果图

位置

福州市仓山区建新中路与凤冈路交叉路口

区位图

基本信息

社区概况

小区位于建新路与凤岗路交叉口，共规划8栋23层住宅，小区为纯商品房，无配建政府拆迁回购房，项目共5种户型，分别为98平、128平、158平平层户型和110平、145平复式户型。98平和128平户型为4梯6户，158平为2梯2户，110平和145平复式为4梯8户。小区物业为开发商自持物业，物业费为3.2元每平米。

小区鸟瞰图

周边配套：

1、交通：

公交站点：

金山碧水站：45路;79路;128路;189路快线;315路;337路

金山公交总站（距离1.2公里）：5路;32路;47路;95路;111路;121路;133路;139路快线;167路;190路;200路;313路;325路;536路;地铁接驳2号专线;贵安旅游3号线

地铁站：地铁二号线金山站（1.2公里）、地铁五号线凤岗站（800米）

2、商业：万达广场（1.5公里）、爱琴海（2.5公里）、华润万象里（800米）

3、休闲配套：金山公园、中庚园、金闽公园

4、周边1公里教育：幼儿园：东森幼儿园、国际发展幼儿园、施沃思幼儿园小学：仓七小、仓八小、教师进修学校附属第三小学中学：金山八期中学、福州四十中(金山分校)，另外小区东侧规划九年一制学校一所。

金山绿轴规划图

户型

小区户型主要为平层和复式，平层户型为98平、128平和158平，复式户型为110平和145平。

户型图：

▲98平户型

▲110平复式户型

▲128平户型

▲145平复式户型

▲158平户型

小区优缺点

一、优点：1、小区位于金山核心区，地铁二号线、五号线，交通便利，周边配套齐全，生活便利。

2、小区主打改善户型，为纯商品房

二、缺点：1、小区单价较高，购房成本高，单价最低的为98平户型均价2万8，复式均价为3万2.

2、高层住宅：98平和128平为4梯6户，110平和145平为4梯8户，梯数比高，连廊式过道，总体公摊较大，私密性较低。

总结分析

周边不仅单一新盘在售，目前在售的有龙湖兰园天序均价2万7，为安商房，未来有金山公园旁的建发及大东海竞得的金山绿轴旧改地块七，竞争上并无过多的优势，只有在98平的户型上具有一定优势，改善户型上并无优势，首先110平户型，开发商打的是改善和品质，但是户型上并不称得上品质改善，4梯8户的设计，私密性低，楼栋的交通核拥挤。对比周边二手楼盘融信大卫城的131平复式，独梯独户的设计，相信想买复式产品的未必会选择紫金九号。且大部分购房者会对比当初榕心映月的价格。

在周边的二手楼盘少不缺乏单价2万5左右的二手房，且楼盘年限为08年至13年之间的次新房，90平米的户型周边二手皆有从总价230万到总价300万之间比比皆是，户型有2房，3房，单向朝朝南和南北通透的，可供选择多，改善户型也是比比皆是180平米的总价也不过470万左右。

建议购房者可以先对比周边二手房的价格和户型，多看，当然新盘的好处是楼盘新，整体的小区配套设施和物业的智能性也是优于二手房。

以上内容仅为个人观点，仅供参考

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